Wer kein Eigenkapital besitzt, kann den Immobilienbau oder -kauf über eine sogenannte Vollfinanzierung realisieren. Diese eignet sich jedoch nicht für jeden Kreditnehmer, denn trotz des derzeit sensationell niedrigen Zinsniveaus sind 100-Prozent-Finanzierungen mit sehr hohe Raten verbunden.

Banken setzen im Rahmen von Immobilienfinanzierungen normalerweise voraus, dass der Kreditnehmer über Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent verfügt. Doch geht es auch anders. Bei der sogenannten Vollfinanzierung bringt der Kreditnehmer keinerlei Eigenkapital in die Finanzierung der Immobilie ein. Statt der üblichen 60 oder 80 Prozent vergibt die finanzierende Bank ein Annuitätendarlehen über 100 Prozent der Kosten für das Haus oder die Wohnung. Eine 105- oder 110-Prozent-Finanzierung kommt zustande, wenn auch noch die Erwerbsnebenkosten wie Notarkosten, Maklergebühren usw. über das Darlehen finanziert werden.

Höhere Zins- und Tilgungssätze fallen an
Für Vollfinanzierungen müssen Kreditnehmer spürbar höhere Zinsen in Kauf nehmen. Da die Bank ein größeres Kreditausfallrisiko eingeht, setzt sie die Darlehenszinsen in der Regel 0,5 bis 1 Prozent höher als an als bei einer vergleichbaren Finanzierung mit Eigenkapital. Zudem sind Vollfinanzierungen auch mit höheren Tilgungsleistungen verbunden, üblich ist ein anfänglicher Tilgungssatz von zwei oder drei Prozent. Durch beide Faktoren muss der Immobilienerwerber wesentlich höhere Monatsraten bewältigen. So steigt die Belastung aus Zinsen und Tilgung oft auf das Doppelte einer herkömmlichen Finanzierung. Die Kosten der Immobilienfinanzierung können pro Monat schnell deutlich über tausend Euro liegen, selbst bei einer durchschnittlichen Immobilie.

Nur für Gutverdiener geeignet
Aufgrund der hohen Monatsraten sind 100-Prozent-Finanzierungen nur für Darlehensnehmer mit einem sehr sicheren und hohen Einkommen geeignet. Eine nachweislich überdurchschnittliche Bonität setzt auch die Bank voraus. Und: Auch wenn der Kreditnehmer kein Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen kann, so sollte er doch zumindest über Rücklagen für Neuanschaffungen oder unvorhersehbare Ausgaben verfügen, um sich seinen finanziellen Spielraum für das alltägliche Leben zu bewahren. Eine Familie mit Kindern sollte mindestens über Nettoeinkünfte von ca. 4.000 Euro verfügen, um eine Vollfinanzierung stemmen zu können.

Das Zinsänderungsrisiko verringern
Empfehlenswert ist es zudem, für eine Vollfinanzierung eine möglichst lange Laufzeit zu vereinbaren. Dies senkt das Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung. Zwar verteuert sich der Kredit, auf der anderen Seite sind die Raten der Anschlussfinanzierung aber auch dann noch bezahlbar, wenn die Zinsen inzwischen gestiegen sein sollten. Nach einer Zinsbindungszeit von 15 oder 20 Jahren liegt die Restschuld, auf die dann die Zinsen anfallen, deutlich geringer als beispielsweise nach fünf oder zehn Jahren. So liegt die Ratenhöhe dann später selbst bei höheren Zinsen noch in einem erträglichen Rahmen.

Weitere Informationen zum Thema Baufinanzierung. Autorenprofil auf Google: Michael Lorenz
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