Das private Anlagevermögen der Deutschen wird auf ca. neun Billionen Euro geschätzt, wovon auf Immobilienvermögen rund 3,8 Billionen Euro entfallen. Alleine diese Zahl verdeutlicht, welchen Stellenwert Immobilien im Anlagespektrum privater Anleger haben. Umso erstaunlicher ist die Tatsache, dass der Erwerb von (denkmalgeschützten) Immobilien bzw. die Zusammenstellung von Immobilienportfolios eher unter opportunistischen Vorgehensweisen erfolgt. Häufig erwerben private Anleger Objekte, die für sie, subjektiv gesehen, „Gelegenheiten“ darstellen bzw. die Möglichkeit eröffnen, Steuern zu sparen und damit dem Fiskus ein Schnippchen zu schlagen. Mit einer definierten Anlagestrategie hat dies in aller Regel aber nichts zu tun. Jedes Investment in eine (denkmalgeschützte) Immobilie führt unweigerlich zu der Notwendigkeit, sich Gedanken über die komplexen wirtschaftlichen, und nicht nur die steuerlichen Auswirkungen dieses Investments zu machen.
Unabhängig davon, ob man in eine Neubauimmobilie, ein Bestandsobjekt oder in ein denkmalgeschütztes Objekt investieren will – als Basis für die weiteren Schritte ist eine professionelle Bestands- und Potentialanalyse unabdingbar. „Viele so genannte Berater und Vermittler denkmalgeschützter Immobilien sind aufgrund der fehlenden Qualifikation gar nicht in der Lage, ihren Kunden diesen, eigentlich selbstverständlichen, Service anzubieten“, erklärt Dipl.-Kfm. Volker Möhle, Inhaber von Thevo-Consulting.
„In aller Regel werben unsere, zum Teil auch gut etablierten, Mitbewerber mit einem dem Investment einhergehenden Steuervorteil und im Zeitablauf eintretenden Wertsteigerungen. Eine steuerlich motivierte Kapitalanlage allerdings in Kontext mit weiteren Zielen zu setzen, daraus strategische Optionen abzuleiten, diese umzusetzen und im Anschluss einem Kennzahlen gestützten Immobilien-Controlling zu unterziehen, bieten erstaunlicherweise nur sehr wenige Berater an.“
Dabei sind doch gerade exakt aufeinander abgestimmten Beratungsmodule die Basis einer erfolgreichen Kapitalanlage. In der Regel wird eine denkmalgeschützte Immobilie mit der Intention erworben, Steuern zu sparen und diese Steuerersparnis in den Aufbau eigenen Vermögens umzuleiten. Nach dem Erwerb ist der oftmals in Immobilieninvestments unerfahrene Anleger aber in der Regel ohne direkten Ansprechpartner, um den Werterhalt seiner Immobilie zu sichern und nach Möglichkeit zu steigern.
„Aus dieser Erkenntnis heraus prüfen wir im Sinne unserer Kunden schon bei der Auswahl unserer handverlesenen Bauträger und Objekte bereits unterschiedliche künftige strategische Optionen unter besonderer Berücksichtigung der Parameter Rentabilität, Liquidität, Risiko, Fungibilität und Timing, um unseren Kunden bereits umfassend ausgearbeitete Konzepte anbieten zu können, die auf die jeweiligen Bedürfnisse unserer Kunden exakt zugeschnitten werden“, so Dipl.-Kfm. Volker Möhle weiter. „Nach dem Erwerb ist es für uns eine Selbstverständlichkeit, unseren Kunden immer kompetente und engagierte Ansprechpartner zu sein. So bieten wir beispielsweise nach dem Erwerb ein für fünf Jahre kostenfreies, regelmäßiges Immobiliencontrolling unter besonderer Berücksichtigung der genannten Parameter. Dieses Angebot ist aktuell auf dem Markt denkmalgeschützter Immobilien einzigartig“.
Daraus resultiert ein recht umfangreiches Objektangebot denkmalgeschützter Immobilien, begonnen mit dem traditionellen Fachwerkhaus über exklusive Loftwohnungen hin zu Mehrraumwohnungen in Luxusausstattung bei ThevoConsulting, um den individuellen Wünschen anspruchsvoller Kunden Rechnung zu tragen. „Dass unser Ansatz richtig ist, sehen wir alleine schon in der Tatsache begründet, dass wir oft mit der Vermittlung anspruchsvoller denkmalgeschützter Objekte betraut werden, obwohl einige unserer Kooperationspartner ihre Objekte ansonsten ausschließlich direkt vermarkten“, führt Dipl.-Kfm. Volker Möhle weiter aus.
Um regelmäßig positive Cash-Flows aus dem Immobilienengagement zu erzielen, sollte selbstverständlich ausschließlich in prosperierenden Regionen investiert werden (ein Umstand, den manche so genannte Berater manchmal „vergessen“), in denen die ökonomischen, kulturellen und demographischen Rahmenbedingungen eine nachhaltige Vermietbarkeit, eine realistische Wertsteigerungsprognose und gegebenenfalls einen zeitnahen Verkauf zulassen. Durch eine permanent hohe Nachfrage ist nicht nur mit steigenden Mieteinnahmen zu rechnen, sondern damit einhergehend mit einer Steigerung des Verkehrswertes.
Insbesondere ist die Optimierung der bereits genannten Erfolgsparameter Rentabilität, Liquidität, Risiko, Timing und Fungibilität von entscheidender Bedeutung für den Erfolg eines Immobilieninvestments. Bei der Gestaltung der richtigen Anlagestrategie sind insbesondere die oben aufgeführten Parameter in Verbindung mit einem kennzahlengestützten Immobilien-Controlling sowie einem soliden Finanzplan entscheidend für den Erfolg oder Misserfolg eines Immobilienengagements.
„Was bringt mir das tollste denkmalgeschützte Objekt in einer schwer vermietbaren Lage?“ fragt Dipl.-Kfm. Volker Möhle. „Es gibt beispielsweise in der wunderschönen Stadt Görlitz viele exzellent sanierte Objekte, aber der stetige Bevölkerungsschwund macht eine nachhaltige Vermietung äußerst schwierig, wenn nicht gar unmöglich. Ebenso macht es wenig Sinn, sich in das „Abenteuer Immobilie“ zu stürzen, ohne sich über die eintretenden Cash-Flow-Wirkungen im Klaren zu sein. Ein vollständiger, jährlich zu fertigender Finanzplan ist die Basis einer langfristigen Liquiditätssicherung. Auch wenn dem Immobilienengagement in der Totalperiode ein positives Ergebnis entspringt, ist darauf zu achten, dass die Zahlungsfähigkeit permanent gewahrt bleibt, da auch nur eine kurzfristige Zahlungsunfähigkeit gravierende wirtschaftliche Folgen für den Immobilieneigentümer nach sich ziehen kann“.
Stimmen Lage, Kaufpreis, Rentabilität und die persönlichen Voraussetzungen des Erwerbers, dann ist ein Engagement in denkmalgeschützte Immobilien unter Berücksichtigung der oben genannten Parameter mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit von Erfolg gekrönt.
In einem provisionsgetriebenem Umfeld wie der Immobilienbranche locken, absolut gesehen, hohe Provisionsaussichten auch so genannte Berater und Vermittler an, die mit einem einzigen Argument versuchen, ihren Kunden eine denkmalgeschützte Immobilie zu verkaufen -als Steuersparmodell. Erfahrene Berater aber wissen um die darüber hinaus gehenden Wünsche und Bedürfnisse ihrer anspruchsvollen Kunden und wählen gezielt Objekte aus, die sich harmonisch in ein individuell abgestimmtes strategisches Gesamtkonzept einfügen. Ein Engagement in eine denkmalgeschützte Immobilie ist die letzte verblieben Möglichkeit, Steuerzahlungen, die ansonsten unwiederbringlich verloren wären, in den Aufbau eigenen Vermögens umzulenken. Aber nur in der ganzheitlichen Betrachtung können alle Wertpotentiale einer denkmalgeschützten Immobilie gehoben werden.
Wer mehr zum Thema denkmalgeschützte Immobilien oder Immobilieninvestments allgemein erfahren möchte, oder für seine anspruchsvollen Publikationen auf der Suche nach kompetenten Beiträgen ist, kann über die E-Mail-Adresse consulting@thevo-consulting.de Kontakt zu ThevoConsulting aufnehmen.
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ThevoConsulting ist ein auf ausgesuchte Immobilieprojekte spezialisiertes Beratungs-, Vermittlungs- und Dienstleistungsunternehmen, das in Zusammenarbeit mit einem hoch spezialisierten Netzwerk aus Wirtschaftsprüfern, Steuerberatern, Rechtsanwälten und Banken ein umfangreiches Servicepaket anbietet. Geschäftsführer ist Dipl.-Kfm. Volker Möhle. ThevoConsulting bietet von der strategischen Zielgestaltung, über Planung und Umsetzung bis hin zum regelmäßigen Controlling des Investments verschiedene Leistungen an. Auch für spezielle steuerliche oder wirtschaftliche Gestaltungen ist das Unternehmen professioneller, fairer und engagierter Ansprechpartner. Dabei spielen Werte wie Ehrlichkeit, Fairness, Transparenz und Engagement eine wichtige Rolle. Der besondere Fokus liegt auf der professionellen Vermarktung denkmalgeschützter Immobilien, die zumeist in Baden-Württemberg und Bayern gelegen sind. Daneben bietet ThevoConsulting aber auch qualitativ hochwertig zu sanierende sorgsam ausgewählte denkmalgeschützte Immobilien an weiteren ausgesuchten Standorten deutschlandweit an.
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